Acheter un terrain en Côte d’Ivoire : ACD et vérifications

Q: Qu’est-ce qu’un ACD ?

L’arrêté de concession définitive est l’acte qui confère la pleine propriété d’un terrain urbain. Il porte sur un lot immatriculé au nom de l’État et issu d’un lotissement approuvé, et il est obligatoirement publié au livre foncier (décret n° 2021-785).

Q: Comment savoir si un terrain est dans un lotissement approuvé ?

Demandez au vendeur la référence de l’arrêté d’approbation du lotissement et faites-la confirmer par la direction compétente du ministère chargé de l’Urbanisme ou par le guichet unique du foncier. Un géomètre expert vérifie ensuite que la parcelle correspond au plan.

Q: Une attestation villageoise suffit-elle ?

Non. Elle n’équivaut pas à un titre de propriété définitif. En zone rurale, la loi n° 2019-868 interdit toute cession de terre sans certificat foncier ; en ville, seul l’ACD publié au livre foncier fait de vous le propriétaire.

Q: Combien de temps pour obtenir un ACD ?

Aucun délai officiel actuel n’a été trouvé. Le ministre annonçait en 2021 un délai maximal de 3 mois ; en octobre 2026, 21 167 dossiers restaient en attente hors Abidjan selon une annonce ministérielle rapportée par la presse. Prévoyez plusieurs mois.

Q: Peut-on acheter un terrain à distance ?

Oui, par procuration notariée, à condition de choisir vous-même le notaire et le géomètre et de verser les fonds uniquement sur le compte de l’étude. La carte consulaire est acceptée comme pièce d’identité dans le dossier d’ACD.

Q: Que faire si le vendeur n’est pas le vrai propriétaire ?

Ne payez rien et faites vérifier l’état foncier par le notaire auprès de la Conservation de la propriété foncière. Le décret prévoit que nul ne peut se prévaloir d’un acte de cession dressé avant l’immatriculation du bien au livre foncier ; consultez un avocat en cas de litige.

En ville, le seul titre qui fait de vous un propriétaire est l’arrêté de concession définitive (ACD), publié au livre foncier. Au village, c’est le certificat foncier. Voici comment vérifier un terrain, ce que valent les autres papiers et combien de temps prend la procédure.

9 min de lecture Publié le 15 octobre 2026 Mis à jour le 17 octobre 2026 13 sources

Immeubles résidentiels entourés de palmiers dans le quartier de la Riviera Golf, à Cocody (Abidjan) — Photo : Willy Stephane Awaho · Wikimedia Commons · CC BY 2.0

Réponse courte

Pour acheter un terrain urbain en Côte d’Ivoire, vérifiez d’abord que le lot est issu d’un lotissement approuvé : sans cela, aucun ACD ne peut être délivré (décret n° 2021-785). Contrôlez ensuite l’identité du vendeur et l’état foncier, faites borner la parcelle par un géomètre, et signez par acte notarié : un terrain sous ACD se transmet par acte authentique, avec 4 % de droits d’enregistrement en tarif de droit commun. Une attestation villageoise ou une lettre d’attribution n’est pas un titre de propriété ; en zone rurale, aucune vente n’est possible sans certificat foncier.

144 000^[13]immigrés nés en Côte d’Ivoire vivant en France en 2023

21 167^[7]dossiers d’ACD en attente hors Abidjan au 30/09/2026 (annonce ministérielle, presse)

4 %^[10]droits d’enregistrement sur une vente d’immeuble (tarif de droit commun)

< 1 ha^[3]superficie maximale des lots d’habitation dont le préfet signe l’ACD

Le seul titre qui protège : l’ACD

L’arrêté de concession définitive (ACD) est l’acte par lequel l’État concède la pleine propriété d’un terrain urbain. Le décret n° 2021-785 du 8 décembre 2021, qui fixe sa procédure de délivrance, impose plusieurs garde-fous : la demande porte sur des lots préalablement immatriculés au nom de l’État et dotés d’un identifiant unique du foncier, et l’ACD est obligatoirement publié au livre foncier. Dans le District autonome d’Abidjan, il est signé par le ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme ; ailleurs, par le préfet, sur délégation.

Capture d’écran de l’article 8 du décret n° 2021-785 (loidici.biz) : passage encadré « Nul ne peut se prévaloir d’un acte de cession ou d’une promesse de vente dressés antérieurement à l’immatriculation du bien au Livre Foncier. » — Nul ne peut se prévaloir d’un acte de cession ou d’une promesse de vente dressés antérieurement à l’immatriculation du bien au Livre Foncier.L’article 8 du décret n° 2021-785 écarte les actes de cession ou promesses de vente antérieurs à l’immatriculation au livre foncier.^[1]Capture d’écran · loidici.biz, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Lotissement approuvé : la première vérification

L’article 2 du décret est sans ambiguïté : « aucun terrain ne peut faire l’objet d’un Arrêté de Concession Définitive, s’il n’est issu d’un lotissement approuvé par le Ministère en charge de l’Urbanisme ». La seule exception vise des personnes morales porteuses d’un projet d’aménagement, avec cahier des charges. Pour un particulier, un lot hors lotissement approuvé ne pourra donc pas devenir un ACD. Hors d’Abidjan, le préfet ne signe l’ACD que pour des lots à usage d’habitation, issus de lotissements approuvés et d’une contenance inférieure à un hectare (article 20).

Capture d’écran de l’article 2 du décret n° 2021-785 (loidici.biz) : passage encadré « Aucun terrain ne peut faire l’objet d’un Arrêté de Concession Définitive, s’il n’est issu d’un lotissement approuvé par le Ministère en charge de l’Urbanisme. » — Aucun terrain ne peut faire l’objet d’un Arrêté de Concession Définitive, s’il n’est issu d’un lotissement approuvé par le Ministère en charge de l’Urbanisme.L’article 2 du décret réserve l’ACD aux terrains issus d’un lotissement approuvé par le ministère de l’Urbanisme.^[1]Capture d’écran · loidici.biz, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Capture d’écran de l’article 20 du décret n° 2021-785 (loidici.biz) : passage encadré « Le Préfet ne signe l’Arrêté de Concession Définitive que sur des lots affectés à l’habitation, issus de lotissements approuvés par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et dont la contenance est inférieure à un hectare. » — Le Préfet ne signe l’Arrêté de Concession Définitive que sur des lots affectés à l’habitation, issus de lotissements approuvés par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et dont la contenance est inférieure à un hectare.L’article 20 limite la signature du préfet aux lots d’habitation de lotissements approuvés, de moins d’un hectare.^[3]Capture d’écran · loidici.biz, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Vérifier un terrain urbain avant de payer

Le lotissement
Demandez la référence de l’arrêté d’approbation du lotissement et faites-la confirmer par la direction compétente du ministère ou le guichet unique du foncier.
Le vendeur
Pièce d’identité, titre à son nom (ACD ou certificat de mutation), accord des co-indivisaires ou mandat notarié.
L’état foncier
Faites contrôler par le notaire les références du titre et les charges auprès de la Conservation de la propriété foncière.
Le bornage
Un géomètre expert agréé vérifie la concordance entre les bornes, le plan du lotissement et le plan cadastral.
L’acte notarié
Signature devant notaire, fonds versés sur le compte de l’étude, puis mutation du titre à votre nom.

Rue résidentielle bordée d’arbres et de villas dans la zone 4 de Marcory, à Abidjan — Un quartier loti et viabilisé de Marcory (zone 4), à Abidjan. Photo : Bc laprod · Wikimedia Commons · CC0

ACP, attestation villageoise, lettre d’attribution : ce qu’ils valent

Les papiers présentés lors d’une vente urbaine

ACD publié au livre foncier

Titre de pleine propriété sur un terrain urbain
Transfert par acte authentique (notaire)
Permet d’hypothéquer le bien
À partir de la 1re revente : certificat de mutation de la propriété foncière

ACP ou lettre d’attribution

Étapes provisoires : elles servent de base à la demande d’ACD
Le portail officiel servicepublic.gouv.ci les liste parmi les pièces du dossier d’ACD
Tant que l’ACD n’est pas délivré, vous n’êtes pas propriétaire
Vérifiez qu’aucune autre personne n’a reçu une attribution sur le même lot

Attestation villageoise

N’équivaut pas à un titre de propriété définitif
Ne permet pas, à elle seule, d’obtenir un ACD hors lotissement approuvé
En zone rurale, la loi n° 2019-868 interdit toute cession de terre sans certificat foncier
Faites examiner la situation exacte par un notaire avant tout paiement

Terrain villageois (rural) : le certificat foncier

Hors des zones urbaines, le régime est celui du domaine foncier rural (loi n° 98-750 du 23 décembre 1998), mis en œuvre par l’Agence foncière rurale (AFOR). Le certificat foncier est l’acte administratif qui atteste qu’une personne ou un groupe détient des droits coutumiers sur une parcelle rurale. Il est délivré au terme d’une enquête officielle conduite par un commissaire-enquêteur, avec le conseil de village, le comité villageois de gestion foncière rurale et les voisins limitrophes.

Capture d’écran de la page AFOR « Délivrance du certificat foncier » : passage encadré « Néanmoins, s'il s'agit d'une parcelle achetée après l'entrée en vigueur de la Loi N 2019-868 du 14 octobre 2019 interdisant toute cession (vente, leg, achat) de terre sans Certificat Foncier, le requérant ne pourra se faire établir un Certificat Foncier, car devant la loi, il n'est pas le détenteur des droits coutumiers. » — Néanmoins, s'il s'agit d'une parcelle achetée après l'entrée en vigueur de la Loi N 2019-868 du 14 octobre 2019 interdisant toute cession (vente, leg, achat) de terre sans Certificat Foncier, le requérant ne pourra se faire établir un Certificat Foncier, car devant la loi, il n'est pas le détenteur des droits coutumiers.L’AFOR rappelle que la loi n° 2019-868 interdit toute cession de terre sans certificat foncier, et ses conséquences pour l’acheteur.^[8]Capture d’écran · AFOR, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Le certificat foncier peut ensuite être transformé en titre foncier par l’immatriculation, sur dossier déposé à l’AFOR (requête, certificat publié au Journal officiel, dossier technique d’un géomètre expert agréé). Aucune cession n’est possible pendant la procédure d’immatriculation. Pour demander un certificat foncier hors zone de projet, la liasse foncière qui contient le formulaire de demande d’enquête coûte 10 000 FCFA selon l’AFOR. L’AFOR précise aussi que des non-Ivoiriens peuvent obtenir un certificat foncier s’ils prouvent détenir des droits coutumiers.

Capture d’écran de la page AFOR « Titre foncier » : passage encadré « NB : aucune cession (vente ou don) n'est possible durant la procédure d'immatriculation. » — NB : aucune cession (vente ou don) n'est possible durant la procédure d'immatriculation.L’AFOR précise qu’aucune cession n’est possible pendant la procédure d’immatriculation.^[9]Capture d’écran · AFOR, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Capture d’écran de la page AFOR « Délivrance du certificat foncier » : passage encadré « Le requérant se rend au 10ᵉ étage de l’immeuble CAISTAB, au Plateau, pour acquérir une liasse foncière au coût de 10 000 FCFA, sur présentation d’une pièce d’identité. » — Le requérant se rend au 10ᵉ étage de l’immeuble CAISTAB, au Plateau, pour acquérir une liasse foncière au coût de 10 000 FCFA, sur présentation d’une pièce d’identité.Hors zone de projet, la liasse foncière nécessaire à la demande de certificat foncier coûte 10 000 FCFA.^[8]Capture d’écran · AFOR, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Demander l’ACD : pièces, coût, délais

Pièces du dossier d’ACD à partir d’une lettre d’attribution ou d’un ACP (servicepublic.gouv.ci)

Quatre photocopies de la pièce d’identité (CNI, attestation d’identité, carte consulaire ou passeport, et extrait d’acte de naissance)
L’original de l’ACP, ou la copie de la lettre d’attribution (pour un titre foncier)
Deux copies du plan visé par le géomètre assermenté du cadastre (cachet sec)
Une fiche de demande d’ACD
Un état foncier avec historique

Le dossier est déposé au guichet unique du foncier : celui du ministère pour Abidjan, ou le guichet territorialement compétent dans les autres villes. Dès le dépôt, les frais, taxes et impôts liés au terrain sont évalués et notifiés au demandeur (article 6 du décret). Après signature, l’ACD est publié au livre foncier par la Conservation de la propriété foncière, qui établit un état foncier, puis retiré par le demandeur au guichet.

Frais de dépôt d’un dossier d’ACD : deux sources qui ne concordent pas
Source	Date	Montant indiqué
Portail officiel servicepublic.gouv.ci	Page antérieure au décret de 2021 (site mis à jour le 08/11/2016)	Personnes physiques 80 000 FCFA ; sociétés 240 000 FCFA ; associations 90 000 FCFA
Directeur du Domaine urbain, cité par Fraternité Matin (presse)	2 novembre 2021	Abidjan 100 000 FCFA ; régions 90 000 ; départements 70 000 ; sous-préfectures 30 000 FCFA

Capture d’écran de la fiche servicepublic.gouv.ci « Demander un ACD » : passage encadré « Personnes physiques 80 000 FCFA » — Personnes physiques 80 000 FCFALe portail servicepublic.gouv.ci indique 80 000 FCFA pour une personne physique.^[4]Capture d’écran · servicepublic.gouv.ci, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Capture d’écran de l’article de Fraternité Matin du 03/11/2021 : passage encadré « sont de 100 000 FCFA à Abidjan, 90 000 FCFA dans les régions » — sont de 100 000 FCFA à Abidjan, 90 000 FCFA dans les régionsFraternité Matin rapporte en 2021 des frais de dépôt différents selon la localité, dont 100 000 FCFA à Abidjan.^[5]Capture d’écran · Fraternité Matin, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Acheter depuis l’étranger

La carte consulaire figure parmi les pièces d’identité acceptées pour le dossier d’ACD, ce qui facilite les démarches des Ivoiriens de l’extérieur. Mais acheter à distance multiplie les intermédiaires. Désignez un mandataire par procuration notariée, choisissez vous-même le notaire et le géomètre, et ne versez jamais d’argent à un démarcheur. Le notaire doit examiner la situation exacte du bien et les actes disponibles avant tout acompte.

Cas pratique : séparer le terrain du chantier

Exemple pédagogique, pas un prix de marché : pour 120 m² à un devis de 700 € par m², le chantier représente 84 000 €. Avec une provision pour imprévus de 10 % appliquée aux travaux, le budget atteint 92 400 €, hors terrain, droits d’enregistrement, raccordements et honoraires : l’outil « Immobilier & construction » ajoute ces postes et les droits officiels publiés. Comparez au moins trois devis de même périmètre et exigez une ventilation des postes.

Exemple pédagogique : budget du chantier, hors terrain
Poste	Calcul	Montant
Chantier	120 m² × 700 €/m²	84 000 €
Provision pour imprévus	10 % des travaux	8 400 €
Budget travaux	Hors terrain, droits, raccordements et honoraires	92 400 €

Côté terrain, la DGI applique en tarif de droit commun 4 % de droits d’enregistrement sur le prix augmenté des charges imposées à l’acheteur ; son barème prévoit 3 % lorsque le vendeur est une personne physique non soumise au BIC. Faites confirmer le taux applicable par le notaire. Les frais de conservation foncière, le coût de l’ACD et les émoluments du notaire s’ajoutent.

Capture d’écran de la page 59 du guide « Le système fiscal ivoirien » (DGI) : passage encadré « Tarif de droit commun : 4 % » — Tarif de droit commun : 4 %Le guide fiscal de la DGI fixe à 4 % le tarif de droit commun du droit sur les ventes d’immeubles.^[10]Capture d’écran · DGI Côte d’Ivoire, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Retards et stocks d’ACD en 2026

Les délais restent le point noir. En octobre 2021, le ministre de la Construction annonçait que, grâce au système intégré de gestion du foncier urbain, la délivrance de l’ACD « n’excédera pas 3 mois » (Fraternité Matin). Cinq ans plus tard, selon une réunion ministérielle du 9 octobre 2026 rapportée par Connection Ivoirienne, 44 121 dossiers étaient enregistrés à l’intérieur du pays au 30 septembre 2026, dont 22 954 ACD délivrés et 21 167 en attente. Le stock du Grand Abidjan, proche de 50 000 ACD, aurait été réduit de 80 %.

Capture d’écran de l’article de Fraternité Matin du 14/10/2021 : passage encadré « le délai de délivrance de l’Acd n’excédera pas 3 mois » — le délai de délivrance de l’Acd n’excédera pas 3 moisEn octobre 2021, le ministre annonçait un délai de délivrance de l’ACD de 3 mois au plus avec le Sigfu.^[6]Capture d’écran · Fraternité Matin, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Capture d’écran de l’article de Connection Ivoirienne du 12/10/2026 : passage encadré « 22 954 ACD ont déjà été délivrés » — 22 954 ACD ont déjà été délivrésConnection Ivoirienne rapporte 22 954 ACD délivrés sur 44 121 dossiers enregistrés à l’intérieur du pays au 30 septembre 2026.^[7]Capture d’écran · Connection Ivoirienne, consultée le 17 octobre 2026 · Ouvrir la source

Dossiers d’ACD en attente au 30/09/2026 : les cinq régions les plus en retard (dossiers)

Dossiers d’ACD en attente au 30/09/2026 : les cinq régions les plus en retard
Libellé	Valeur (dossiers)
Agnéby-Tiassa	5 387
Sud-Comoé	4 753
Lacs	3 498
Tonkpi	2 612
Grands-Ponts	2 444

Chiffres ministériels rapportés par la presse, non publiés sur un site officiel · Source : Connection Ivoirienne (presse) · Stocks d’ACD à Abidjan et à l’intérieur du pays (12/10/2026)^[7]

Concrètement, prévoyez plusieurs mois entre le dépôt et le retrait, davantage dans les régions les plus chargées, et suivez votre dossier avec son numéro d’identification. Selon la même source, le ministère porte désormais l’intitulé « Urbanisme, Logement et Cadre de vie » : vérifiez le nom du service compétent au moment de votre démarche.

Ce qui doit vous alerter

Pour préparer l’ensemble de votre retour, lisez aussi S’installer en Côte d’Ivoire. Cette checklist ne remplace pas un avis juridique individualisé : faites confirmer chaque étape par le notaire et l’administration foncière.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un ACD ?

L’arrêté de concession définitive est l’acte qui confère la pleine propriété d’un terrain urbain. Il porte sur un lot immatriculé au nom de l’État et issu d’un lotissement approuvé, et il est obligatoirement publié au livre foncier (décret n° 2021-785).

Comment savoir si un terrain est dans un lotissement approuvé ?

Demandez au vendeur la référence de l’arrêté d’approbation du lotissement et faites-la confirmer par la direction compétente du ministère chargé de l’Urbanisme ou par le guichet unique du foncier. Un géomètre expert vérifie ensuite que la parcelle correspond au plan.

Une attestation villageoise suffit-elle ?

Non. Elle n’équivaut pas à un titre de propriété définitif. En zone rurale, la loi n° 2019-868 interdit toute cession de terre sans certificat foncier ; en ville, seul l’ACD publié au livre foncier fait de vous le propriétaire.

Combien de temps pour obtenir un ACD ?

Aucun délai officiel actuel n’a été trouvé. Le ministre annonçait en 2021 un délai maximal de 3 mois ; en octobre 2026, 21 167 dossiers restaient en attente hors Abidjan selon une annonce ministérielle rapportée par la presse. Prévoyez plusieurs mois.

Peut-on acheter un terrain à distance ?

Oui, par procuration notariée, à condition de choisir vous-même le notaire et le géomètre et de verser les fonds uniquement sur le compte de l’étude. La carte consulaire est acceptée comme pièce d’identité dans le dossier d’ACD.

Que faire si le vendeur n’est pas le vrai propriétaire ?